Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Ne Demek? Farkları Nelerdir?

Kat irtifakı kavramı, gayrimenkul alım satım işlemlerinde alıcılar ve satıcılar açısından büyük önem taşır. Yapı projelerinde sıkça kullanılarak mülkiyet haklarının belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Henüz tamamlanmamış bir yapının ileride sahip olacağı bölümler için arsa üzerinden tanınan bir hak türü olarak bilinir. Yapı tamamlandığında ve kullanıma açıldığında devreye giren kat mülkiyeti ise bağımsız alanların resmi tapu kaydı ile sahibine ait olduğunu gösterir.

Yatırımcılar, bu hak sayesinde inşaat halindeki projeleri için yasal bir şekilde yatırım yapabilir. Bu hak, yapı ruhsatı alınmış projelerde tapu müdürlükleri aracılığıyla tesis edilir. Mülkiyete geçişin temelini oluşturur ve yatırımcılara çeşitli yükümlülükler sağlar.

Kat İrtifakı Tapusu Ne Demek?

Kat irtifakı tapusu, henüz tamamlanmamış bir yapının ilerideki bağımsız bölümleri için hak sahipliğini belirleyen resmi bir belgedir. Tapu, bir yapı projesinin onaylanmasının ardından inşaata başlanmasıyla birlikte arsa üzerinde belirli bir payın şahıslara tahsisi ile oluşturulur. Tapu sicilinde arsa üzerine işlenerek kayıt altına alınır ve pay sahiplerine inşa edilecek daire ya da iş yeri gibi bağımsız alanlar üzerinde hak tanır.

İlgili tapu çeşidi, inşaat firmalarının talebiyle düzenlenir ve yatırımcılar için bir güvence sağlar. Bu belge sayesinde henüz inşaat aşamasındaki bir projede daire alımı mümkün hâle gelir. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, projenin belediyeden onaylı planlara uygun biçimde inşa edilmesidir.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?

Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde hak sahibi olunduğunu gösteren resmi belgeye kat mülkiyeti tapusu denir. Bu belge; daire, iş yeri ya da depo gibi farklı bölümlerin yasal mülkiyetini tanımlar. Yalnızca inşaatı tamamen bitmiş ve gerekli ruhsatları alınmış binalar için düzenlenebilir.

Bu tapuya sahip olmak, binanın üzerinde bulunduğu arsa payının da hukuken sahibi olunması anlamına gelir. Bu durum, hem mülkiyet güvencesi sağlar hem de ortak alanlar üzerindeki hakları belirler. Henüz tamamlanmamış projelerde ise geçici olarak bu hak tesis edilir. Bina tamamlandıktan sonra bu hakkın mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Buna geçilmediği takdirde bağımsız bölüm sahipleri tapuda tam olarak hak sahibi sayılmaz.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Bu hakkın oluşturulması için inşa edilecek yapıya ait projelerin hazırlanması ve bağlı olduğu belediyeden gerekli onayların alınması gerekir. Belediye tarafından verilen yapı ruhsatıyla birlikte arsa üzerinde yapılacak bağımsız bölümler netleştirilir. Ardından yönetim ve yerleşim planı, mülkiyet listesi, arsa tapusu, kimlik belgeleri gibi evraklarla birlikte tapu müdürlüğüne başvurulur.

Başvurunun ardından Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, sunulan belgelerin ve projelerin uygunluğunu inceler. Belgeler, eksiksiz ve yasal düzenlemelere uygunsa tapu kütüğüne kaydedilir. Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin yatırılmasından sonra belge hak sahiplerine teslim edilir. Tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskan var şeklinde bir sorun yaşanıyorsa, yapının tamamlandığı halde mülkiyete geçirilmediğini gösterir. Süreç içerisinde bu gibi durumlara dikkat edilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Mülkiyet sahibi olabilmek için yapı sürecinin tamamlanmış ve bazı resmi kriterlerin sağlanmış olması gerekir. Öncelikle binanın tüm bölümlerinin bitirilmiş ve kullanma izninin alınmış olması önem taşır. Bu belge, binanın ruhsatlı projeye uygun biçimde tamamlandığını ve oturmaya elverişli olduğunu gösterir. Ayrıca yapının tüm bölümlerinin birbirinden ayrı ve kullanılabilir şekilde tasarlanmış olması şarttır.

Yapı tamamlandıktan sonra daha önce alınan hak, resmi işlemlerle birlikte mülkiyete dönüştürülür. Bu dönüşüm için tapu müdürlüğüne gerekli evraklarla başvuru yapılır. Evraklar arasında; iskân belgesi, yönetim planı, bağımsız bölümlere ait metrekare bilgileri ve önceki tapular bulunur. Başvuru kabul edilip işlemler tamamlandığında bağımsız bölümler için ayrı ayrı tapu hazırlanır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, hem hukuki hem de finansal açıdan önem taşır ve çoğu zaman gözden kaçırılabilir detaylarla birbirinden ayrılır. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark genel olarak şu şekilde özetlenebilir:

Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı konut kredisi gibi finansal işlemlerde de önemli bir rol oynar.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Bu hakkın mülkiyete dönüştürülmesi, gayrimenkulün kullanım izni alındıktan sonra başlatılabilir ve bu dönüşümle birlikte mülk sahipleri, bağımsız bölümler üzerinde tam hak sahibi olur. Kat irtifakı kat mülkiyeti çevirme işlemi, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü aracılığıyla yürütülür. Başvuru yetkisi, arsa malikleri veya projeden sorumlu kuruluşlara aittir.

Başvuru sırasında gerekli olan belgeler; yapı kullanım izin belgesi (iskân) ve başvuru dilekçesidir. Bazı durumlarda başvuru sahibinden DASK poliçesi, arsa ve bağımsız bölüm listesi ya da borçsuzluk belgesi gibi evraklar da istenebilir. Bu belgeler, bina borçlarının olmadığı ve yapıların sigortalı olduğunu kanıtlamak amacıyla talep edilir. Bu hakka sahip olan bir yapı, tamamlanmasına rağmen beş yıl içinde mülkiyete geçilmezse diğer paydaşlar bu hakkın iptalini talep edebilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Bir yapının inşaatı tamamlandığı halde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmazsa, hem mülk sahibi hem de yapı üzerinde işlem yapacak kişiler açısından bazı sorunlar ortaya çıkabilir. İrtifak tapusu, sadece proje aşamasında veya inşaat sürerken geçerlidir. Bina tamamlandıktan sonra bu tapunun geçerliliği sınırlı hâle gelir ve hukuki haklar tam olarak korunamaz.

Mülkiyet hakkına geçilmemesi durumunda en yaygın sorunlardan biri, konut kredisi gibi bankacılık işlemlerinde yaşanır. Ayrıca yapı kullanım izni alınmadığı için bina resmen oturuma açılmış sayılmaz. Ortak alanların paylaşımı, aidat yükümlülükleri ve yeniden inşa gibi durumlarda da anlaşmazlıklar yaşanabilir. Siz de tüm değerli varlıklarınızı güvence altına almak için Türkiye Sigorta’yı tercih edebilirsiniz.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular